Location meublée : les nouveautés 2018 (08/02/2018)

1.1.Imposition des bénéfices

Le seuil d’assujettissement de plein droit au régime micro-BIC a été porté à 70 000 € à compter des revenus 2017 (contre 33 200 € en 2016).
En conséquence, les contribuables qui se retrouvent au régime micro du fait de l’augmentation des seuils (soit un chiffre d’affaires entre 33 200 € et 70 000 €) doivent opter pour le régime réel avant le 3 mai 2018 (au lieu du 1er février 2017, date à laquelle le seuil n’était pas encore relevé).
Loi de Finances pour 2018.

Remarque :

Les revenus issus de la location ou sous-location d’une partie de sa résidence principale sont exonérés lorsque les pièces louées ou sous-louées constituent la résidence principale du locataire et dans la limite, pour 2018, 185 € par mètre carré de surface habitable en Ile-de-France et de 136 € dans les autres régions.
BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 160

1.2.IFI – Impôt sur la fortune immobilière

Les conditions d’exonération des loueurs en meublés exerçant en direct sont modifiées à compter de l’IFI 2018 :

  • le contribuable doit retirer de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles,
  • ces recettes doivent représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IFI,
  • l’activité de location en meublé doit constituer l’activité professionnelle principale du contribuable.

Il n’est en revanche plus nécessaire d’être inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé.
Loi de Finances pour 2018

1.3.Dutreil transmission (DMTG)

Il n’y a pas de modification pour 2018.

Pour rappel, l’activité de location meublée a été ajoutée à l’article 35 du CGI à compter des revenus 2017. Or, le BOFiP précise, par renvoi aux règles applicables pour l’ISF, que les activités éligibles au dispositif Dutreil transmission sont celles listées aux articles 34 et 35 du CGI. En conséquence, l’éligibilité de la location meublée au Dutreil transmission est normalement possible, quelle que soit sa nature (logement loué à l’année, saisonnier ou résidence services loué par bail commercial à un exploitant), sous réserve d’en respecter toutes les autres conditions.

Il est cependant important de souligner que l’éligibilité de la location meublée au Dutreil transmission résulte d’un simple renvoi de la doctrine administrative aux commentaires relatifs aux activités commerciales éligibles à l’exonération ISF des biens professionnels (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 § 30 et 40), ce qui reste fragile.

1.4.Régime social

Le RSI est supprimé à compter du 1er janvier 2018. Les travailleurs indépendants cotisant au titre d’une activité de meublés sont désormais adossés au régime général mais conservent leurs propres règles de cotisations et bénéficient d’une organisation particulière.
Loi de Financement de la sécurité sociale pour 2018

Pour rappel, depuis 2017 sont soumis aux cotisations sociales :

  • les loueurs en meublés non professionnels en saisonniers qui réalisent plus 23 000 € de recettes anuelles.
  • les loueurs en meublés professionnels (dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS) qui réalisent plus 23 000 € de recettes.

1.5.Rôle des plateformes internet

Il n’y a pas de modification pour 2018.

La collecte de la taxe de séjour par les plateformes Internet intermédiaires de paiement pour le compte des loueurs non professionnels sera généralisée à compter de 2019 (la collecte reste possible par les autres platesformes non intermédiaires de paiement, uniquement lorsque le loueur les a habilités).
Loi de Finances rectificative pour 2017

Par ailleurs, une circulaire a instauré des droits sociaux minimaux (prise en charge des cotisations d’accidents du travail, accès à la formation professionnelle continue, validation des acquis de l’expérience, droit de constituer un syndicat) au profit des travailleurs indépendants qui utilisent une plateforme d’intermédiation lorsque celle-ci détermine les caractéristiques de la prestation vendue et fixe son prix.
Circulaire du Ministère du Travail du 8 juin 2017
Décret du 4 mai 2017, n°2017-774

2.Conséquences pratiques

2.1.TVA

Les seuils de franchise de base de TVA n’ont pas été modifiés : il est désormais possible de cumuler le régime réel de TVA et le régime du micro-BIC.

Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux locations meublées assorties d’au moins 3 prestations à caractère hôtelier (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle) ou aux locations meublées consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement.
Dans ce dernier cas, les acquéreurs de logements neufs ont la possibilité d’opter pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard mais n’amortissent pas leurs immeubles. Ils peuvent choisir également l’assujettissement au régime micro-BIC (désormais possible en cas d’imposition au régime réel de TVA)  : un abattement de 50 % sur les recettes est applicable.

En cas de cumul, il est seulement exigé la tenue d’un livre aux pages numérotées retraçant les opérations (CGI. art. 286, 3°).

2.2.IFI

Pour les locations meublées réalisées au travers d’une société à l’IR ou à l’IS, les conditions d’exonération restent identiques à celles de l’ISF :

  • exercice de l’activité principale pour les sociétés non soumises à l’IS,
  • ou des fonctions de direction, rémunération normale et prépondérante, détention familiale d’au moins 25 % du capital social pour les sociétés soumises à l’IS.

La nouvelle définition des biens professionnels est pénalisante pour les loueurs en meublés exerçant en direct, qui devront remplir une autre condition par rapport à l’ISF : l’activité professionnelle principale remplace la condition d’inscription au RCS. Ainsi, les loueurs en direct peuvent bénéficier de l’exonération des biens professionnels au sens de l’IFI sans nécessairement être inscrit au RCS et cotiser au régime de la sécurité sociale des indépendants (ancien RSI).

Avis Fidroit :

Au titre de l’ISF, seule une tolérance du BOFiP permettait aux immeubles d’être exonérés lorsqu’ils étaient affectés à l’activité opérationnelle (BOI-PAT-ISF-30-30-10-20, § 50 et 60) et il semble difficile de transposer cette tolérance aux activités de meublés.
Au titre de l’IFI, dissocier la détention de l’immobilier et l’exercice de l’activité de location meublée ne remet pas en cause l’exonération lorsque les autres conditions sont remplies. Ceci nous ouvre des perspectives.
Exemple :
Monsieur X détient un immeuble dans une société civile. Il souhaite louer ce logement meublé. Si cette location est réalisée par la société civile, celle-ci passe automatiquement à l’IS.
Solution : Monsieur X loue le logement à une société ad hoc qui s’occupera de la mise en location meublée : si cette société est considérée comme professionnelle au sens de l’IFI, alors l’immeuble bénéficiera également de l’exonération des biens professionnels.

3.Pour aller plus loin

3.1.Imposition des bénéfices

Les contribuables qui n’avaient pas opté pour le régime réel pour les revenus 2017 (avant le 1er février 2017) se retrouvent potentiellement au régime micro et ne peuvent plus déduire leurs charges réelles (notamment les amortissements).

Ils doivent donc réagir rapidement pour rester au réel et opter avant le 3 mai 2018 (au lieu du 1er février 2017) pour les contribuables relevant nouvellement du régime micro du fait de l’augmentation des seuils (un loueur qui a réalisé un chiffre d’affaires annuel hors taxe de 50 000 € par exemple).

Pour rappel, les seuils correspondent au chiffre d’affaires annuel hors taxe de l’année N-1. L’option pour le régime réel est valable un an, elle est reconduite ensuite tacitement année par année. Pour éviter la reconduction, la renonciation à l’option du régime réel doit être exercée avant le 1er février de l’année suivant la période pour laquelle ladite option a été exercée ou reconduite tacitement.

Voir notre actualité sur la loi de Finances pour 2018
BOI-BIC-DECLA-10-10-10

3.2.IFI

Les loueurs en meublés en direct restent exonérés sous conditions. Ces conditions ont cependant évolués par rapport à l’ISF. Ils doivent :

  • réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
  • cette activité doit représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal IFI imposés dans les catégories des traitements et salaires (hors pensions de retraite), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;
  • l’activité doit constituer leur activité professionnelle principale.

La condition d’inscription au RCS n’apparaît plus dans le texte et est remplacée par la notion d’activité professionnelle principale.
Voir notre actualité sur l’IFI 2018

3.3.Régime social

Depuis sa création, le RSI est source de mécontentements : dysfonctionnements, erreurs de calcul, courriers contradictoires, impossibilité de joindre les agents, etc.

Le RSI est supprimé à compter du 1er janvier 2018 : les travailleurs indépendants cotisant au titre d’une activité de meublé sont transférés vers les caisses du régime général (le transfert des missions du RSI ferait l’objet d’une période transitoire de 2 ans).
Cet adossement permet de fait bénéficier aux travailleurs indépendants des services comparables à celui du régime général (notamment des services en ligne). Le recouvrement des cotisations est assuré par les Urssaf.

Toutefois, les indépendants conservent leurs propres règles de cotisations (le statut de dirigeant TNS reste donc moins coûteux que celui de salarié) et bénéficient au sein des organismes gestionnaires d’une organisation particulière, conçue en fonction de leurs besoins. On sera attentif en pratique au maintien du guichet unique évitant aux indépendants de recourir à diverses caisses pour la maladie, la retraite, la famille.
Voir notre actualité sur la loi de financement de la sécurité sociale pour 2018

Depuis 2017, les loueurs meublés saisonniers (y compris les loueurs non professionnels) sont soumis aux cotisations sociales s’ils réalisent plus 23 000 € de recettes. Auparavant seuls les loueurs professionnels (LMP) au sens de l’article 155, IV, 2 étaient redevables des cotisations.
Voir notre actualité sur la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017

3.4.Rôle des plateformes internet

Les personnes ayant recours aux platesformes d’intermédiation peuvent donner mandat à ces plateformes afin de réaliser les déclarations de début d’activité (P0i) ou encore les déclarations de chiffre d’affaires et le paiement des cotisations sociales lorsque le loueur est au micro-social (ex auto entrepreneur) ou a opté pour le rattachement au régime général.
Voir notre actualité sur la loi de Finances rectificative pour 2017

Pour rappel, à compter 1er janvier 2019 (loi de Finances rectificative pour 2016) et afin de renforcer les contrôles fiscaux des locations saisonnières, les plateformes collaboratives devront communiquer annuellement à l’administration fiscale le montant des revenus réalisés par leurs utilisateurs, au moyen d’une Déclaration Automatique Sécurisée (DAS).

Cette déclaration comprendra :

  • le nom, prénom date de naissance ou numéro SIREN de l’utilisateur ;
  • le statut de particulier ou de professionnel de l’utilisateur ;
  • le montant total des revenus bruts perçus par l’utilisateur au cours de l’année civile au titre de ses activités sur la plateforme en ligne ou versés par l’intermédiaire de celle-ci ;
  • la catégorie à laquelle se rattachent les revenus bruts perçus.

Cette déclaration concerne l’ensemble des utilisateurs présumés redevables de l’impôt en France (y compris les non-résidents). Ces revenus pourraient figurer dans la déclaration pré-remplie des contribuables. A notre sens, seuls les contribuables assujettis au régime micro seraient concernés.

Les modalités d’application de cette obligation déclarative doivent être précisées par décret afin de recouper ces informations avec celles déclarées par les utilisateurs.
CGI. art. 1649 quater A bis
Voir notre actualité sur la loi de Finances rectificative pour 2016

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