Après une hausse de 3,6% en février 2022, les prix à la consommation ont progressé de 4,5% sur un an en mars 2022, selon les données provisoires publiées par l’Insee. Un record depuis les années 1980. « Cette hausse marquée de l’inflation résulterait d’une accélération des prix de l’énergie, de l’alimentation et, dans une moindre mesure, des services », a expliqué l’institut
Ce n’est pas tant le niveau de l’inflation qui est impressionnant mais sa tendance qui va probablement s’accentuée. L’inflation aux Etats-Unis, qui historiquement est à 2% au-dessus de la France, est actuellement à 8,5% sur le mois de mars 22.
Pourquoi l’inflation explose ?
La reprise économique consécutive à la crise sanitaire du coronavirus s’est traduite par des tensions d’approvisionnement. La demande étant supérieure à l’offre, les prix à la consommation de certains biens sont repartis à la hausse. La reprise s’est également accompagnée d’une très forte demande en énergie au niveau mondial, et notamment en Asie. Résultat, les prix du gaz, du pétrole et de l’électricité s’accroissent.
Le coût du crédit s’alourdit
Pour limiter les effets de la reprise sur les ménages, le gouvernement français a dégainé plusieurs aides : prime inflation, bouclier tarifaire, chèque énergie supplémentaire de 100 euros… Ces mesures se sont toutefois révélées insuffisantes, en raison du conflit en Ukraine, qui s’est déclenché le 24 février dernier. La guerre opposant la Russie et l’Ukraine a fait flamber le marché des matières premières (pétrole, gaz, blé…). Résultat, l’exécutif a été forcé de revoir sa copie, élaborant un plan de résilience.
Couplée aux perspectives de resserrement de la politique monétaire, l’inflation provoque d’ores et déjà une forte remontée de taux. Depuis le début de l’année, le taux des OAT (obligations assimilables au Trésor), servant de référent pour les taux immobiliers, a augmenté de plus de 1%.
La question centrale est quels placements pourront augmenter leur prix et leur marge pour pouvoir suivre l’inflation ?
Pour rappel durant les 2 dernières années, malgré les injections massives de liquidités, certains placements ont beaucoup monté et d’autres ont souffert. Les disparités se sont encore plus accentuées. Par exemple grâce à la crise et aux changements d’habitude les GAFAM (Google, Apple, Facebook, Amazon et Microsoft) sont passés des entreprises les plus lucratives au monde aux groupes les plus puissants du monde. Elles ont vu leurs valeurs augmenter de 36% en 2020 et … 36% en 2021.
1 – Les actions
En théorie les marchés actions subissent deux effets contraires lors de l’augmentation de l’inflation. Puisque les banques centrales doivent augmenter leur taux de base pour ralentir l’inflation, les investisseurs institutionnels peuvent être plus intéressé à acheter les nouvelles obligations qui viennent de monter. Mais lorsqu’il y a de l’inflation certaines entreprises augmente leurs prix de vente et souvent leurs marges. NetFlix aura plus de faciliter à monter ses prix de 5% que Renault ou Carrefour. Il faut donc arbitrer sectoriellement ses portefeuilles actions pour pouvoir bénéficier de l’inflation.
Il faudra être bien accroché pour accepter de prendre plus risque pour investir sur des valeurs mobilières, avec comme inconvénient que les actions sont historiquement chères.
Graphique SP500 sur 20 ans
Une seconde option pourrait être de se décorréler des marchés actions et investir dans des Private Equity avec des gestionnaires expérimentés. Ce sont des fonds qui investissent non-cotées. Certains ont rapporté historiquement plus de 12% par an.
Concernant l’assurance vie en fond euro et les différents livrets en cas d’inflations à 5% vous perdrez à comptez d’aujourd’hui mécaniquement en moyenne 4% par an.
2 – L’immobilier résidentiel
Lorsque l’inflation refait surface, les effets sur l’immobilier sont importants. Les loyers augmentent, et le coût du crédit immobilier aussi. Ce phénomène peut entraîner, à terme, une correction du marché des biens immobiliers à vendre.
Les actifs immobiliers représentent, selon les dernières enquêtes de l’Insee, 54% du patrimoine des Français. La variation de leurs prix a donc des effets sensibles sur les actifs des ménages. Si l’inflation s’installe durablement, elle a des répercussions en chaîne sur l’immobilier.
L’inflation entraîne souvent une hausse des coûts des crédits immobiliers
Les banques centrales surveillent toujours l’inflation de près. Pour la contenir, elles ont régulièrement recours à une méthode classique. Celle-ci consiste à relever les taux directeurs. Parmi eux, le taux de refinancement est le taux utilisé par les banques pour emprunter auprès des banques centrales.
Mécaniquement, lorsque ce taux augmente, le coût pour les banques est plus élevé, et celles-ci doivent le répercuter lorsqu’elles prêtent à leur tour à leurs clients. Ainsi, assez rapidement, la hausse du taux directeur se traduit par une augmentation des coûts de crédits immobilier, pour les entreprises comme pour les ménages. Les taux de crédits immobiliers augmentent.
Pour les personnes ayant déjà acquis leur logement, cela n’a pas beaucoup d’effet. Les Français s’endettent majoritairement à taux fixe. Cela signifie que le coût de leur crédit immobilier n’augmente pas, même si les taux de marché remontent.
Pour les candidats à l’achat, en revanche, cette hausse des taux a une incidence à mensualités égales, le montant emprunté baisse. Leur capacité d’emprunt est plus faible. Actuellement, les taux de crédits immobiliers sont historiquement bas. On peut s’endetter sur vingt ans au taux de 1%. Pour une mensualité de 1000 euros (assurance comprise), il est possible d’emprunter 205 000 euros. Si le taux de crédit monte à 1,5%, le montant emprunté n’est plus que de 196 000 euros. Si le taux remonte à 2%, l’emprunt sera de 188 000 euros. Une baisse de budget sensible pour un ménage.
Lorsque les taux d’intérêt remontent, les emprunteurs ont donc moins de marge de manœuvre, et après quelques mois, les vendeurs doivent en général accepter des baisses de prix. On observe alors une correction sur le marché de l’immobilier.
L’inflation peut donc forcer les vendeurs à vendre à un prix moins élevé qu’espéré. Pour les personnes continuant à vivre dans leur logement, cela ne pose pas spécialement de problème, surtout s’ils ont emprunté à un taux bas.
Les investisseurs sont préservés car les loyers sont indexés sur l’inflation
Les investisseurs en immobilier (à condition de rester propriétaires), sont aussi protégés contre l’inflation. En effet, les loyers sont révisables tous les ans. Et pour calculer leur évolution, les propriétaires s’appuient sur l’IRL (Indice de Révision des Loyers) produit par l’Insee.
Pour établir cet indice, l’Institut de la statistique utilise l’évolution des prix à la consommation (sans tenir compte ni du prix du tabac ni de celui des loyers). Si les prix à la consommation augmentent, et c’est le cas en période inflationniste, les loyers augmentent dans les mêmes proportions. Le revenu immobilier brut reste donc protégé contre l’inflation.
Pour les candidats à l’investissement, l’inflation s’accompagne d’un dilemme important. Soit, ils achètent leur bien immobilier avant la remontée des taux. Leurs conditions de crédit seront alors bonnes. Toutefois, ils paieront leur bien au prix fort. Soit, ils attendent la hausse des taux, et la correction du marché qui peut suivre. Ils pourront alors espérer un prix d’achat plus raisonnable. Toutefois, ils devront emprunter à des taux moins avantageux.
L’essentiel à retenir pour l’immobilier résidentiel.
L’inflation a souvent un effet sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers.
Comme le crédit coûte plus cher, les emprunteurs ont un budget moins élevé et cela peut entraîner une correction du marché immobilier.
Les investisseurs, eux, sont protégés car les loyers peuvent être révisés tous les ans avec un indice qui suit les hausses des prix à la consommation.
3 – L’immobilier d’investissement
L’immobilier d’investissement est très différent car il dépendant beaucoup plus de la capacité d’un locataire à accepter une augmentation du loyer ou à continuer à pouvoir payer son loyer. Nous distinguerons donc :
Les LMNP gérés (Etudiants, Ehpad…) : Dans ce cas, il faudra commencer à revenir sur nos fondamentaux : emplacement, qualité du gestionnaire, du bail, qui est en charge des travaux, et surtout est-ce que l’indice de revalorisation des loyers est plafonné. Ce dernier point peut être dangereux.
Les LMNP en direct : Il faut éviter les zones d’encadrement des loyers, l’emplacement et le rendement devront être arbitrés avec vigilance.
Les SCPI, la qualité des locataires, et l’indice de revalorisation des baux (différent en France ou en Allemagne)
Les OPPCI est leur capacité de vente à court terme puis de location en attendant des jours meilleurs
Fonds de placement immobilier mondiaux avec des équipes expérimentées qui ont fait leurs preuves. Ceci vous permettra d’être diversifié
Ne pas agir, c’est prendre la décision d’accepter de perdre en 3 à 5 % par an sur la valeur de sa trésorerie personnelle ou professionnelle.
Toutes les solutions d’attentistes que nous avons, sans placer notre épargne ou en le laissant en fonds euro dans nos contrats d’assurances-vie, ne nous coutait chaque année même pas 1% de perte face à l’inflation mais aujourd’hui ce n’est plus possible.
Dans des périodes d’incertitude inflationniste, la première clé est de diversifier ses placements de trésorerie et de placer sur des classes d’actifs qui suivront naturellement l’inflation.
1 – Achetez de l’immobilier de rendement et empruntez à taux fixe si les conditions sont encore correctes.
2 – Orientez-vous sur des actifs d’immobilier de rendement ou d’opportunité de revalorisation qui protège de l’inflation : Portefeuille d’action sectorielles, SCPI de rendement décotée, OPPCI dynamique, Private Equity avec des gestionnaires de qualité
3 – Investissez votre trésorerie long terme sur du Private Equity, qui nous protègera partiellement de l’inflation et dont la visibilité provient essentiellement de la qualité de gestion et d’un horizon temps de 10 à 12 ans.
Chacune de nos situations est singulière, nos projets, nos besoins, nos envies, notre patrimoine, notre aversion aux risques, nos structurations juridiques et successorales sont différentes. Nous restons à votre disposition pour personnaliser vos stratégies de placements.
Article rédigé par notre équipe d’experts Sydel.
